集合住宅の隣人トラブルは、殺人などの凶悪事件にも発展する恐ろしい問題です。これまで隣人トラブルに頭を悩ませたことのある人は少なくないでしょう。物件オーナーの立場からみても、周囲を恐れさせ空室リスクを増大させる原因は一刻も早く取り除きたいと考えるはずです。では、こうした「モンスター入居者」を追い出すにはどうすればいいのでしょうか。賃貸・不動産問題の知識と実務経験を備えた弁護士の北村亮典氏が解説します。

賃貸マンションオーナーからの質問

私は賃貸マンションを所有しているのですが、新たに住み始めた賃借人が、入居直後から、両隣の部屋の賃借人とトラブルを起こすなど面倒なことになってしまいました。

たとえば、入居直後から「隣の部屋から発生する音がうるさいなど」と隣の入居者に文句を言うようになり、何回も、執拗に抗議を続け、夜中に、壁を叩くなどの騒音を出したり、廊下を通る際に、隣の部屋の入口の扉を強く足で蹴飛ばしたりしたこともありました。

マンションの管理人に対しても、「両隣りの部屋の音がうるさい、夜うるさくて仕方がない、何とかしてくれ」などと数回にわたり文句を言ってきました。さらに、仲介業者の担当者に対しても、「隣の住人が夜中にコツコツ壁を叩いたりしてうるさいので何とかしろ」などと要求し、その後も何回か同様の文句を言ってきていました。

こうしたことが、賃借人の入居直後から約10ヵ月以上続いたのです。

隣の入居者は、この問題の賃借人が入居する3年前から入居していましたが、これまで特に問題はありませんでした。

事情をお聞きしましたが、保育園へ通う長男を夜9時すぎに寝かせ、朝、家族全員が起きて出掛けるという生活を送っていただけであり、夜中に騒音を発したことはまったくなかったとのことでした。実際に、クレームを受けた後で管理人が、夜に騒音を何度か確認しに行きましたが、一切聞こえなかったという報告も受けました。

隣の入居者は、結局「小さい子供に何かあったら困る」と言って、この問題の賃借人の入居後10ヵ月後には退去してしまいました。以後、この部屋は空室です。

もう一方の隣室の入居者に対しても、入居直後から「音がうるさい」などとして、大声で怒鳴ったり、夜中に壁を叩いたりしていました。この入居者も5年以上住んでいた方でこれまで問題はなかったのですが、この問題の賃借人の入居後、わずか3ヵ月後に「隣がぶっそうなので出ます」と言って退去されました。

その後に隣室に入居した入居者に対しても同様のことが行われ、すぐに退去されてしまいました。

このため、この問題の賃借人の両隣の部屋は、この人の悪いうわさが広まってしまっているようで、新たな入居者も見つからず、今も空き室のままです。

このような問題ばかり起こす賃借人には退去してもらいたいのですが、可能でしょうか。

なお、賃貸借契約書の特約には、以下の規定がありますので、明らかに契約違反になると考えています。

【特約】

（1）賃借人は騒音をたてる、風紀を乱すなど近隣の迷惑となる一切の行為をしてはならない。

（2）賃借人が賃貸借契約の条項に違反したとき、あるいは、賃借人またはその同居人の行為が建物内の共同生活の秩序を乱すものと認められたときは、賃貸人は、何らの催告を要せずして、賃貸借契約を解除することができる。

やっかいな「モンスター入居者」を追い出すには

居住目的の賃貸マンションやアパートにおいては、各入居者が平穏に居住できる環境にあることが重要です。

したがって、一般的な賃貸借契約書においては、他の住民への迷惑行為を行わないとすることが賃借人の義務として規定されています。

また、仮に契約書に記載されていないとしても、「賃借人が賃貸借契約上負うべき付随的義務として、正当な理由なしに近隣住民とトラブルを起こさないように努める義務」を負っていると解釈されています。

したがって、もし賃借人が他の住民に対して迷惑行為を行ってトラブルを生じさせた場合には、賃借人としての債務不履行（契約違反）に該当することとなりますので、賃貸人としては契約違反を主張して契約を解除できれば退去してもらうことが可能ということとなります。

ここで問題となるのは、賃借人の迷惑行為を理由に貸主が契約解除を求めた場合であっても、「信頼関係破壊の法理」が適用されて解除が認められない場合もある、という点です。

すなわち、賃貸借契約の解除の可否は「信頼関係破壊の法理」により判断されますので、形式的に契約違反に該当したからと言って解除が認められるわけではなく、契約違反が当事者間の信頼関係を失わせる程度のものかどうか、という点でさらに検討を要することとなるわけです。

どの程度の迷惑行為であれば、契約解除事由となるのかということについては、明確な基準がないため、公表されている裁判例を調査して、その傾向を探っていくこととなります。

今回紹介するのは、両隣の賃借人と騒音を巡ってトラブルを複数回起こしていた賃借人に対して解除が認められた事例（東京地方裁判所平成10年5月12日判決）です。

本件の設例はこの裁判例の事案をモチーフにしたものですが、この事案では、裁判所は、まずは、迷惑行為が契約違反に該当するかという点については、

「隣室から発生する騒音は社会生活上の受忍限度を超える程度のものではなかったのであるから、共同住宅における日常生活上、通常発生する騒音としてこれを受容すべきであったにもかかわらず、これら住人に対し、何回も、執拗に、音がうるさいなどと文句を言い、壁を叩いたり大声で怒鳴ったりするなど嫌がらせ行為を続け、結局、これら住人をして、隣室からの退去を余儀なくさせるに至った」

として、騒音に対する賃借人のクレーム等の行動は正当な理由がないものと判断しました。

「モンスター入居者」に対する裁判所の判決

その上で、この賃借人の行為は、

「本件賃貸借契約の特約において、禁止事項とされている近隣の迷惑となる行為に該当し、また、解除事由とされている共同生活上の秩序を乱す行為に該当するものと認めることができる」

と述べて、契約違反に該当すると認定しました。

そして、この迷惑行為が信頼関係を破壊する程度のものか否か、という点については、

「賃借人の右各行為によって、506号室の両隣りの部屋が長期間にわたって空室状態となり、賃貸人が多額の損害を被っていることなど前記認定の事実関係によれば、賃借人らの右各行為は、本件賃貸借における信頼関係を破壊する行為に当たるというべきである」

と述べて、契約解除を認めました。

なお、この賃借人は、このマンションに移ってくる前の物件でも、隣室や上階の入居者に対して音がうるさいなどと言ってトラブルを起こし、その物件の賃貸人から訴訟を起こされていた（結果は和解で退去）、というかなり曰くつきの賃借人であったことも判決で認定されています。

このため、この事案の賃借人はかなり特異な賃借人とも言えるのですが、迷惑行為が解除事由となるひとつの基準として「その迷惑行為によって、複数の近隣入居者が退去してしまった」ということを示した裁判例として参考になります。

※この記事は、2022年8月2日時点の情報に基づいて書かれています（2023年1月9日再監修済）。

北村 亮典

弁護士

大江・田中・大宅法律事務所

　サウナで出会ったヤクザと薬剤師のすれ違いコント漫画が、思った以上にすれ違いが成立していました。どっちも“ヤク”扱ってるしな……。

【画像】漫画を全部読む

　昼間のサウナを楽しんでいた一人のヤクザ。入れ墨をしていないこともあって、見た目はただのコワモテのおじさんです。そこにもう一人コワモテのおじさんが入ってきました。そこでヤクザが同業者だろうと察知し、「ひょっとしてクスリを扱う仕事をされてませんか？」と、確信を持って尋ねました。

　男が「なんで分かったんですか！」と応じたのがすれ違いの始まり。ヤクザの言う「クスリ」は違法薬物ですが、男が思い浮かべたのは医薬品の方。彼はイカつい顔をしただけの薬剤師だったのです！

　一方はヤクザ同士と思い、もう一方は薬剤師同士だと思い込んだまま会話はなぜか成立。薬剤師が昨今の医薬品不足を「在庫不足」とため息をつけば、ヤクザがチャカやドスのことと勘違いし、「法律やルールでがんじがらめ」とヤクザが暴対法を嘆けば、薬剤師が医薬品周辺の規制や条例を思い浮かべて同意します。

　どちらにもノルマが課せられることがあるという共通点もあり、「この業界にノルマはそぐわない」と意見が一致。薬剤師が退職を提案すると、ヤクザは一度は育ててくれた恩義があると反発したものの、上と話してみようと考えを変えました。

　ヤクザらしく「そんでもまあ指の一本や二本は覚悟せな」と言ったので、これはいよいよ相手がヤクザだと気付いたかと思いましたが……？

　全く共通点がないような立場の2人なのに、半ば強引ながらも会話が成立している漫画。読者からは「処方箋薬局行ったら思い出し笑いしそう」「固有名詞を伏せるだけでこんなに異業種で分かり合えるとは」などの声が寄せられています。

　作者は薬剤師系・医療系作品を主に手掛けている漫画家の油沼さん。現在『クスリとリスクと薬剤師』『マンガでわかる薬剤師：あなたの知らない調剤薬局の裏側』が販売中です。

作品提供：油沼さん

　2月3日より公開されるアニメ『ワールドツアー上映「鬼滅の刃」上弦集結、そして刀鍛冶の里へ』。この作品で、ついにすべての上弦の鬼が一同に初集結するが、今まで登場してきた下弦、上弦の鬼も含めた「十二鬼月」について振り返ってみた。

【動画】残り4体…すべての上弦の鬼が登場！公開された『鬼滅の刃』最新映像

■最凶の鬼「十二鬼月」とは？

　今まで日本の人気アニメはいわゆる「四天王」のような強烈なヴィラン集団がいることでそのストーリー展開を盛り上げてきた。るろうに剣心であれば「十本刀」、ワンピースなら「王下七武海」など、主人公たちとのバトルによって視聴者たちを魅了してきた。

　強敵に出会いそれに打ち勝ったとしても、同等かそれ以上の強者がまだ存在することは恐るべき事実として主人公たちの前に立ちふさがる。そして鬼滅の刃にもそんな恐ろしい強敵たちが存在する、それが「十二鬼月(じゅうにきづき)」だ。

　炭治郎らが所属する鬼殺隊の剣士たちにはそれぞれ階級があり、その最高位を「柱」と呼んでいる。水柱なら冨岡義勇、炎柱なら煉獄杏寿郎がそれにあたる。

　鬼たちにもそれと同様に強さの階級が存在しており、どれだけ多くの人間を喰らってきたかでそのランクが決まり、その中でも鬼舞辻無惨直属の最強の12体の鬼を「十二鬼月」と呼んでいる。

　十二鬼月はほかの鬼たちよりも無惨の血をより多く与えられており、その力はほかの鬼たちとは比べ物にならないほど。鬼殺隊の歴代の柱たちもこの十二鬼月によって幾度となく苦しめられてきた。その十二鬼月の中でも上位の鬼6体を「上弦の鬼」、その下に続く鬼６体を「下弦の鬼」と呼び、それぞれ数字が割り当てられその数字が小さいほどに強さのランクが決められている。（この中で一番強いのが上弦の壱、一番弱いのが下弦の陸となる）

■はじめての下弦の鬼…すさまじい強さを体感した炭治郎

　炭治郎たちが十二鬼月とはじめて出会ったのは、那田蜘蛛山に潜んでいた弦の伍・累。彼は鬼たちに自らの力を分け与え、かりそめの家族関係を作り生活していた。そして山に鬼殺隊がやってくるとその家族に命じて殺させていたのだ。

　その関係性を“絆“と累は呼んでいたが、実際は恐怖と力で支配した信頼のないものだった。炭治郎はそんな屈折した家族愛を否定し、本当の家族とは何かをかけて累と対峙。累はワイヤーのように鋭く強靭な糸を操る血鬼術を使い、炭治郎たちを追い込んだ。

　しかし、戦いの中で炭治郎が編み出した“ヒノカミ神楽”、そして禰豆子と水柱・冨岡義勇らの協力のもと累は敗北。今回炭治郎は亡き父のおかげでその秘めたる力を開放。そして兄妹の共闘によって、累が恐怖という糸によって縛っていたかりそめの家族の絆を断ち切り、下弦の鬼に打ち勝つことになる。

　本当の家族とは強い絆で結ばれ信頼することだという、炭治郎の一人の人間として成長を感じる戦いであった。その後下弦の鬼は炭治郎たちに累が負けたことで無惨の怒りを買い、壱の魘夢(えんむ)を除いて皆殺しにされ解体。上弦の鬼のみが存続させられることになる。弱い鬼は必要ないという無惨の冷酷さを感じさせるシーンが描かれた。

■下弦の壱、そして上弦の参が続いて出現…無限列車での激闘

　唯一生き残った下弦の壱である魘夢はおっとりとした口調と見た目の穏やかさとは裏腹に、同族の鬼が殺される姿を見て恍惚な表情をするような歪んだ性格をしている。その様子を無惨に気に入られ、さらにより多くの血を与えられ強大な力を手にした。

　魘夢は夢に関する血鬼術と得意としており、幸せな夢を見せその中から抜け出せなくし相手の精神の核を破壊するというもの。炭治郎はいつもとは異なったこの戦術に苦戦しつつもなんとかこの夢から逃れる。その後、無限列車と融合した魘夢を善逸、伊之助、禰豆子、そして炎柱の煉獄杏寿郎らとともに撃破した。

　しかし安心したのも束の間、なんとそこにいるはずのない上弦の参である猗窩座(あかざ)が急遽現れた。炭治郎たちはこの時が初めて上弦の鬼との出会いで、猗窩座は血鬼術・破壊殺により自らの身体能力を強化し、さらに相手の殺意や視線を予測し攻撃を避け自らの技をぶつけてきた。

　それに対し煉獄は炎の呼吸で一時は互角にわたりあうものの、すぐに傷が再生する鬼との長期戦になり徐々に押されることになる。猗窩座は余裕の表情を浮かべているにも関わらず、煉獄はやがて一方的にやられはじめていく。

　炭治郎たちは上弦の鬼の凄まじい戦闘力を前に、戦いに参加できないほどのレベルの差があった。鬼殺隊最高戦力である柱の煉獄がボロボロになっていくのをただ見ているしかできなかった…。そして煉獄は倒れ、猗窩座は朝日を恐れてその場を逃げ去ってしまう。炭治郎たちは上弦の鬼に対抗するために、より鍛錬を重ね強くならねばならないと心に強く誓った。

■上弦の陸は2体いる？最も過酷な戦い

　遊郭編では炭治郎は上弦の陸である堕姫と激突。炭治郎は鬼殺隊の音柱である宇髄天元らとともにこの花魁が別の花魁を襲っているところを見つけだし、堕姫は鬼としての姿を現し戦いが勃発。

　初となる上弦の鬼との戦いの中、堕姫の血鬼術は着物の帯を自在に操り、時には鋭い刃物のような斬撃を繰り出すというもの。炭治郎はその複数の帯を全方向から繰り出す遠距離攻撃に苦戦。しかし堕姫が遊郭の無関係の人々を巻き込み攻撃したとき、炭治郎は今まで以上にヒノカミ神楽の力を引き出すことで一時は堕姫を追い詰めた。

　しかしそこへ堕姫の兄である妓夫太郎が現れ、堕姫と妓夫太郎は二人で本当の上弦の陸だという恐るべき事実を前に、炭治郎たちと上弦の鬼2体とのかつてない凄まじい死闘へと発展していく。

　妓夫太郎は両手に2本の巨大な血鎌を構えており、普通の人間ならかすっただけで即死する猛毒を備えた恐ろしい血鬼術を使用。さらに妓夫太郎は頭の回転の良さと堕姫とのコンビネーションにより炭治郎たちや宇髄を苦しめた。

■まだ見ぬ上弦 残り4体は？ついに劇場版で集結

　そして、まだ一度も現れていない上弦の鬼は4体。その残りの上弦すべてが姿を現す『ワールドツアー上映「鬼滅の刃」上弦集結、そして刀鍛冶の里へ』が、2月3日より劇場公開される。

　圧倒的な力をもった強敵たちの全貌がついに明かされることになり、さらに映画館の入場者特典として上弦の鬼にフューチャーした「上弦集結本」が配られる。紙面には、竈門炭治郎役・花江夏樹が鬼を演じたキャストたちについて語るスペシャルインタビューや、「上弦の鬼」「鬼舞辻無惨」の総作画監督・作画監督修正集、さらに上弦の鬼を演じるキャストたちからのコメントも掲載。この最凶の敵である上弦の鬼たちとの戦いが描かれる。

■『ワールドツアー上映「鬼滅の刃」上弦集結、そして刀鍛冶の里へ』概要

　ワールドツアーは、2023年4月より放送がスタートするテレビアニメ第3期『鬼滅の刃 刀鍛冶の里編』を盛り上げるための企画。激闘を繰り広げたアクションシーンと心を揺さぶる物語が話題となったアニメ第2期『遊郭編』の第10話、第11話と、新エピソードで世界初公開となるアニメ第3期『刀鍛冶の里編』の第1話から構成され、日本を皮切りに世界80以上の国と地域の映画館で順次上映する。